不了解这些，就先别买二手房！

长沙的房价这些年总算是不温不火，2016年长沙的楼市在金九银十时可是火了一把，一直打折优惠的新房市场去掉大量库存，二手房市场也是有好房很快就可以消化掉。

如果选择购置二手房建议找专业经纪人，可以根据购房者需要匹配合适房源；同时缩小二手房交易的风险以及顺利走完整个交易流程。二手房交易的流程大家上网即可查到大致的流程，小编今天要说的时作为购房者务必要注意的事项:

1、核实产权是否清晰，核实房屋状况:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。其次；让卖方提供房产局出的所出售房的房屋产权情况调查表，可以表明房产的产权情况，可不可以进行交易；房屋情况：如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等（带装修的房子拍照留底）。

 2、贷款情况确认：其次买房确定要购买的房源，如果需要按揭贷款的，务必在签署合同之前，确定自己的征信信贷情况，确认是否可以贷到相应的房款，银行是根据房子的评估价放贷，如果贷款额度不够影响交易，责任将由买房承担。

3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

( 1 )看房、签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

( 2 )按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 (或可立即解除) 抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款 (签合同付定金 / 过户后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者则签合同付定金 / 签按揭合同付首期款 / 余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。

( 3 )交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：
 ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳。
 ③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

( 4 )过户：过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。
②过户所涉税收和费用的承担。
③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。
④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

4 、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失” ，缺少实际效果。

当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款; 有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：
①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
③违约责任承担方式应优选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、贷款情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。